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预售制度短期内不可能取消

发布时间:2018-11-01阅读次数:
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 近日,一条关于取消商品房预售制度的文件平地起惊雷,震动了整个房地产行业。中国房地产运行的基础制度之一,楼盘预售制度极有可能已经走到了历史终点。这份《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。虽然广东省房地产协会相关人士随后表示,这只是征集意见,“取消商品房预售制度这样的说法并不准确,但市场还是对此做出了消极反应。其背后的逻辑在于,即使取消商品房预售制度最终被保留下来,政策不断收紧、房地产行业被不断挤压这个大趋势恐怕是无法改变的。

 分析认为,如果一刀切取消预售,意味着房企20-30%左右的资金来源将出现空白,资金链断裂及由此带来的系统性风险不可轻视;此外,供给“休克”的风险将使得当前原本就脆弱的供需结构变得恶化,这也和“遇制房价上涨”思路不符。因此在我们看来,长远来看预售制度具备改革空间,但是短期内完全不具备取消的条件。关键在于,在当前房地产市场已经呈现出“转凉”迹象的大趋势下,用“取消预售制”来“釜底抽薪”,这一剂药对已经明确提出下半年要“六个稳”,尤其是与“稳投资、稳基建”的大政方针“并不相符”,至少短期内大概率只是“商榷”,难以“定案”。

 虽然国家统计局数据显示,8月70城房价环比涨幅创两年最高,仅厦门微跌,呈现普涨局面。但由于统计口径等因素,统计数据或存在结构性“失真,市场其实已经在“转凉”——1、一成分期首付重现一线城市深圳和广州楼市近期重现一成首付,以折扣之名行降价之实。调查发现,广州南沙、番禺等区城多盘推出特价单位,以折扣之名行降价之实,有楼盘降价幅度近20%。部分开发商为加速回笼资金,降低购房门槛,一成首付重出江湖。2、土地流拍节奏加快,一二线城市“地冷价跌”现象明显。截至2018年8月底,全国已发生土地流拍807宗,累计流拍建筑面积达7954万平方米,是去年同期数额的73倍。整体看来,2018年土地流拍现象较前两年明显增加,单月流拍建筑面积均在50万平方米以上,6月以来更是突破千万,土地流拍节奏不断加快。究其原因,一是调控政策不断加码,土地出让条件愈加严苛。二是融资环境趋紧,资金压力增大。

 研究认为,在决策层反复强调“长效机制”的背景下,房地产政策的走向将是以稳定预期为主,预售证制度的改革肯定是循序渐进的。比如从个别地区增量项目开始试行、比如提高预售标准,在广东省房协文件中我们可以看到这样一句话:“让房地产行业和社会公众都做好充分的准备”,因此在做好准备之前,也不用过于担忧预售制度的突然消失。研究认为,预售制度极大缩短了房企现金流回笼的周期,降低了房企资金断裂的风险的同时,有效地满足了房企规模庞大的融资需求。根据统计局公布的房地产开发资金来源显示,“定金和预收款”一项始终占据了重要份额,维持在20-30%的比重,占比超过“银行贷款”项目的2倍,是房企开发资金的最主要渠道来源之一。

 若“突然取消预售制”,对房企的不利影响在于:1、零成本的预收款消失,若维持原先杠杆水平,则需用有息负偾代替,杠杆成本上升,经营风险亦相应上升,若降低杠杆水平,则规模增速受到制约,无法享受上行周期因加杠杆带来的好处;2、相较于2年左右的建设周期,预售制下资金回笼周期可以压缩至1年甚至更短,极大地加快房企的资金周转,若推行现售制,资金回笼周期则会延长至较建设周期更长的时段,资金周转风险也相应增大。

 根据A股96家上市房企披露的数据,预收账款(包括新会计准则下的合同负债科日)占总负债比重近五年来稳定在27-30%之间,占总资产比重在20-25%之间,若这部分完全由有息负债代替,则房企的杠杆成本势必明显提升。

 显然,杠杆成本的提升叠加资金回笼变慢,将会严重影响房企投资意愿,一方面房企对资产端的收益和安全要求仍会提升,另一方面现金流回笼期将跨越建设期和销售期,未来政策、市场的不确定性均加大,房企拿地会出于更加理性考虑,最终还是会导致土地市场明显降温,对于土地财政需求较高的地方政府而言,也将面临更大的挑战。与此同时,房企受制于杠杆和周转速度的下降,商品房供应也将减缓,主要表现为原先通过快速回笼预售资金、提高无息杠杆从而在同等时间条件下增加项目获取数量的可能性趋于消失,房企将在更长的资金回笼周期(大于建设周期)内供应较之前更少的住房项目,最终导致住房供应速度较之前减缓。

 可以肯定的是,对于高周转模式来说,预售制的取消意味着开发商少了大笔近乎无息的货款,开发商回笼现金的周期被延长,此前以月甚至以周为单位,此后不得不以年为单位。销售和净利润的增速将被重挫,同时短期内还会造成较大的偿债压力。

 当下国内的房地产市场,还是中小企业比较多,一旦取消预售制对于资金宽裕的国企、大型民企来说,影响不会很大,但对小开发商而言则可以说是灭顶之灾。如果短期内土地供应不足,而开发商融资成本又提高了,会对房地产市场造成波动,最后还可能会导致房价上升,又有违调控初心。

 因此,我们认为,“预售制度”有改善空间,但短期内“突然取消”的可能性几乎为零!

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